Was ist noch erlaubt, was geht nicht? Nach den Prozessen um Airbnb herrscht große Verunsicherung bei Mietern und Wohnungsbesitzern, ob und wie sie die eigene Wohnung an Feriengäste vermieten dürfen. Alle Infos finden Sie hier!

Es kommt ganz drauf an…

Das größte Problem für Vermieter von Ferienwohnungen im Zuge des Prozesses um Airbnb-Vermietungen in Berlin und das sogenannte Zweckentfremdungsverbot: Es ist alles unklarer geworden. Vor allem hängt die Antwort auf die Frage, ob Sie Ihre Wohnung an Feriengäste vermieten dürfen oder nicht, von einer großen Anzahl an Faktoren ab. Wir haben hier einmal versucht, nach verschiedenen Aspekten gegliedert Ordnung in das Chaos zu bringen.
Denn: Wenn Sie wissen möchten, ob Sie Ihre Wohnung an Feriengäste vermieten möchten, hängt die Antwort im Kern von drei Faktoren ab:

• geographischer Lage
• Mietwohnung oder Wohneigentum
• Werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung vermietet?

Wo wohnen Sie? Die Zweckentfremdungs-Frage in Großstädten

Der Grund dafür, dass die Plattform Airbnb in Berlin tausenden Mitgliedern kündigen musste, liegt größtenteils daran, dass in Berlin 2014 das so genannte Zweckentfremdungsverbot gesetzlich erlassen wurde. Was hat es damit auf sich? Hintergrund sind die hohen Mieten in der Stadt. Da Ferienwohnungen letztlich dem normalen Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stehen, verknappt sich das Angebot zusätzlich und treibt so die Preise in die Höhe. Für viele Wohnungseigentümer ist jedoch das Vermieten als Ferienwohnung nicht nur eine flexible, sondern auch eine sehr einträgliche Lösung.

Gegen solche Praktiken geht die Stadt Berlin nun mit dem Zweckentfremdungsverbot vor. Dieses sieht nicht nur vor, dass Wohnungen nicht als reine Ferienwohnungen an Gäste vermietet werden dürfen. Gleichermaßen richtet sich dieses Verbot gegen unnötige Leerstände, wenn Sie also etwa eine Wohnung zwar besitzen aber kaum bis gar nicht nutzen. Solche Gesetze gibt es auch in anderen deutschen Städten, vor allem in München, wo es ein analoges Gesetz bereits seit 1974 gibt. Weitere Städte erwägen die Einführung entsprechender Richtlinien. Dürfen Sie also in Berlin und München grundsätzlich nicht kurzzeitig vermieten, in allen anderen Städten und Gemeinden aber schon? So einfach ist es leider auch wieder nicht.

Vermieten einer Mietwohnung als Ferienwohnung

Grundsätzlich wird zunächst zwischen Mietwohnung und Wohneigentum unterschieden. Dieser Unterschied ist wohl der wichtigste, Denn wenn Sie in einer Mietwohnung wohnen, dürfen Sie grundsätzlich keinerlei Vermietungen vornehmen, wenn Ihr Vermieter dem nicht ausdrücklich zugestimmt hat. Einzig und alleine das Beherbergen von Gästen ist natürlich gestattet. Bleibt ein Gast aber etwa über mehrere Monate, muss auch dies dem Vermieter angezeigt werden. Dabei gilt grundsätzlich als Richtschnur, dass der Besuch an Dauer oder Häufigkeit ein gewisses Normalmaß nicht überschreiten darf. Dies ist in aller Regel auch im Mietvertrag geregelt. Alle anderen Beherbergungen oder Untervermietungen, sei es an Feriengäste oder dauerhaft, bedürfen der Genehmigung durch den Vermieter.

Vermieten von Wohneigentum als Ferienwohnung

Wohneigentümer sagen sich nun: Gut, aber in meinen eigenen vier Wänden darf ich doch wohl tun, was ich will? Leider ist auch dies nicht ganz korrekt. Die Einschränkungen beziehen sich zum einen auf das schon angesprochene Zweckentfremdungsgesetz. Wer also eine Wohnung in einer Stadt oder Gemeinde besitzt, in der ein solches Gesetz in Kraft ist, darf seine Eigentumswohnung erst einmal nicht an Feriengäste vermieten. Damit ist gemeint, dass nicht die gesamte Wohnung vermietet werden darf – auf die entsprechenden Sonderfälle der Teilvermietung werden wir gleich zurückkommen. Zum anderen beziehen sich die Einschränkungen auch auf etwaige Bestimmungen durch die Eigentümergemeinschaft. Denn mancherorts entschließt sich die Eigentümergemeinschaft unabhängig von Gesetzen wie dem Zweckentfremdungsverbot, ein Verbot der Vermietung als Ferienwohnung einzuführen.

Hintergrund kann die Befürchtung sein, dass der ständige Wechsel der Bewohner, das Herumhantieren mit Koffern oder ähnlichem zu Störungen führt – oder gar zu Schäden am Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie also aktuell noch keine Wohnung besitzen, aber erwägen, eine Wohnung zu kaufen und diese als Ferienwohnung zu vermieten, sollten Sie beim Kauf unbedingt darauf achten, ob es eine entsprechende Regelung seitens der Eigentümergemeinschaft gibt.

Liegt eine solche Einschränkung vor, gibt es letztlich keine andere Möglichkeit, als auf eine Nutzung der eigenen Wohnung zur Vermietung an Feriengäste zu verzichten, es sei denn, es gelingt Ihnen, in der Gemeinschaft der Eigentümer eine Mehrheit für eine Änderung dieser Vereinbarung zu finden.Dennoch steht es Ihnen selbstredend frei, Ihre Wohnung ganz normal zu vermieten, das bedeutet: An einen Dauermieter, der in der Wohnung ständig wohnt.

Vermieten einzelner Zimmer

Unter dem Zweckentfremdungsverbot ist es zwar verboten, die eigene Wohnung gewerblich zu vermieten. Unter gewissen Umständen ist aber die Vermietung einzelner Zimmer an Feriengäste dennoch möglich. Dabei gilt die Regelung, dass maximal 50 Prozent der Wohnfläche vermietet werden dürfen. Dies geht ganz simpel nach der Zimmeranzahl: Wer eine 2-Zimmer-Wohnung hat, darf ein Zimmer vermieten, wer eine 4 Zimmer-Wohnung hat, darf 2 Zimmer vermieten und so fort.

Das Problem der Definition: Was ist eine Ferienwohnung?

Zwar klingt das nun im Prinzip ganz klar. Bei näherer Betrachtung ist es das aber leider doch nicht so ganz. Das Grundproblem: Der Begriff Ferienwohnung ist nicht klar definiert. So kann es sein, dass es in einem Berliner Bezirk erlaubt ist, die eigene 1-Zimmer-Wohnung zu vermieten, wenn man regelmäßig dreimal pro Jahr sechs Wochen verreist ist, in einem anderen Bezirk aber nicht, wie es in einem vieldiskutierten Fall geschehen ist. So kommt es zu recht bizarren Folgen. In manchen Bezirken darf eine Wohnung oder ein Teil derselben nur einmal pro Jahr untervermietet werden, in anderen gelten wiederum ganz andere und letztlich ebenso willkürliche Kriterien. Auch in München gibt es Ausnahmeregelungen. So ist es beispielsweise nicht verboten, die eigene Wohnung oder Teile derselben für einen klar abgegrenzten Zeitraum, beispielsweise für das Oktoberfest, untervermietet werden. Oftmals hängt die Entscheidung darüber, ob eine Vermietung an Feriengäste erlaubt ist oder nicht, auch davon ab, ob die Vermietung zu ortsüblichen Mieten erfolgt.

Was also tun bei so viel Chaos? Wer sich hier über etwaige Bestimmungen hinwegsetzt, riskiert damit unter Umständen empfindliche Strafen in Höhe von bis zu 100.000 Euro. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte also systematisch für seinen konkreten Fall prüfen, ob eine vollständige oder teilweise Vermietung der Wohnung an Feriengäste möglich ist – und sich dies gegebenenfalls auch schriftlich bestätigen lassen.

Und so gehen Sie am besten vor:

1. Prüfen Sie, ob es in Ihrer Stadt oder Ihrer Gemeinde ein entsprechendes Gesetz gibt, das die so genannte Zweckentfremdung verbietet.
2. Sollte dies der Fall sein, informieren Sie sich bei den lokalen Behörden, ob eine Vermietung an Feriengäste in Ihrem konkreten, geplanten Fall so möglich ist, wie Sie es sich vorstellen.
3. Lassen Sie sich erklären, was eventuell möglich wäre.
4. Lassen Sie sich diese Informationen auch schriftlich bestätigen.
5. Prüfen Sie, ob in den Regelungen Ihrer Hausgemeinschaft entsprechende Verbote oder Einschränkungen bestehen.

Fazit: Die eine Antwort gibt es nicht…

…und das bedeutet für Sie leider einen relativ hohen bürokratischen Aufwand, wenn Sie an Feriengäste vermieten wollen, insbesondere, wenn Sie in München oder Berlin wohnen. Ist eine Vermietung als Ferienwohnung nicht möglich, kommt die Dauervermietung als Alternative natürlich immer noch in Frage.

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