Die Vorfreude auf die Immobilie ist groß, doch leise Zweifel wegen der monatlichen Belastung bleiben. Wir geben Tipps für den ersten Hauskredit, damit Sie ohne Sorgen durchstarten.

Die Höhe der Finanzierung

Das Darlehen für einen Hauskauf deckt in der Regel alle Kosten ab, die insgesamt anfallen. Haben Sie die Möglichkeit, eigenes Kapital einzubringen, ist es nicht nötig, den gesamten Betrag zu finanzieren. Die Finanzierungskosten setzen sich aus dem Preis für das Grundstück, den Baukosten für das Haus und den Nebenkosten zusammen. Gerade diese Nebenkosten schätzen viele oft zu niedrig ein. Sie betragen häufig bis zu zehn Prozent der Gesamtfinanzierung!

Zu den wichtigsten Ausgaben zählen:
– die Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückskaufpreises
– Grundbuch- und Notargebühren, etwa 1,5 Prozent des Grundstückspreises
– Gebühren für das Vermessen des Grundstückes
– Kosten für das Finanzieren
– Gebühren für Baugenehmigung, Bauantrag und -anzeigen
– Erschließungskosten für Strom, Wasser, Telefon, Straßenanbindung
– Versicherungen in der Bauphase
Kosten für Einbauten, wie beispielsweise die Einbauküche oder der begehbare Kleiderschrank, erhöhen die Kosten für das Haus. Die Außenanlagen sind ebenfalls herzurichten. Carport, Terrasse, Umzäunung – all das kostet Geld und gehört in die Finanzierung. Planen Sie auch immer einen gewissen Darlehenspuffer ein, damit Probleme während der Bauphase nicht am fehlenden Geld scheitern.

Das eigene Gesparte verringert die Finanzierungssumme

Beträge, die der Bauherr selbst in die Hausfinanzierung einbringt, bezeichnen die Fachleute als Eigenkapital. Das ist beispielsweise ein Guthaben auf einem Sparkonto, ein auszahlungsfähiger Bausparvertrag oder eine Geldzuwendung der Eltern oder Großeltern. Lange Zeit war es fast unmöglich, ein Bankdarlehen ohne (ausreichendes) Eigenkapital zu erhalten. Heute gibt es immer mehr Banken, die den Hauskauf auch ohne Eigenmittel finanzieren. Experten empfehlen, 20 bis 25 Prozent der Finanzierungssumme aus eigenen Mitteln einzubringen.

Durch den niedrigeren Darlehensbetrag verringert sich die Zinsbelastung der Finanzierung. Damit fällt die monatliche Last für den Bauherrn geringer aus. In der Tilgungsphase bleibt mehr vom monatlichen Einkommen übrig für laufende Ausgaben, notwendige Anschaffungen oder Reparaturen. Das eingebrachte Kapital senkt das Kreditrisiko der Bank, denn eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld wird so für sie „wertvoller“.

Rechenbeispiel: Bei einer Finanzierung (ohne Eigenmittel) in Höhe von 300.000 € würde sich das Kreditinstitut eine Grundschuld in Höhe von etwa 220.000 € als Sicherheit in das Grundbuch eintragen lassen. Die Differenz, nämlich 80.000 €, geben sie unbesichert aus. Bringt der Bauherr jedoch 20 Prozent der Gesamtsumme, 60.000 €, ein, finanziert das Kreditinstitut nur 240.000 €. Da die Grundschuld jedoch trotzdem 220.000 € beträgt, bleiben nur 20.000 € ohne Sicherheit. Eine Finanzierung mit Eigenkapital belohnen die Banken zudem oft mit einem niedrigeren Zinssatz.

Eigenleistungen durch Muskelhypothek

Eigenkapital lässt sich in vielen Finanzierungsmodellen auch durch Eigenleistungen, manche nennen diese auch „Muskelhypothek“, ersetzen. Handwerklich Geschickte haben hier die Möglichkeit, zu sparen. Innenausbau, Malerarbeiten sowie Außenanlagen sind die beliebtesten Eigenleistungen beim Hausbau. Doch hier ist Vorsicht angesagt – bieten Sie nur die Leistungen an, die Sie wirklich beherrschen.

Das gilt auch für helfende Freunde oder Bekannte. Nicht ordnungsgemäß ausgeführte Arbeiten stören den Bauablauf empfindlich, später entdeckte Fehler führen in vielen Fällen zu enormen Mehrkosten. Denken Sie außerdem daran, dass Sie vorhaben, in Ihrer Immobilie täglich mit Freude zu leben – ein schiefes Fliesenbild müssen Sie über viele Jahre ertragen! Einige Arbeiten, wie die Elektrik oder der Kaminbau, sind ohnehin nur von Fachpersonal auszuführen. Handwerkerfirmen verfügen zudem über die notwendige Erfahrung und geben für ihre Leistungen längere Zeit Garantie.

Die Wahl des richtigen Finanzierungspartners

An die kreditgebende Bank sind Bauherren, zumindest in den ersten Jahren, gebunden. Ein Wechsel zu einem anderen Institut ist erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Holen Sie sich immer verschiedene Angebote ein, ändern Sie auch die Ausgangsbedingungen – variieren Sie also die Zeit der Zinsbindung und die Höhe der Tilgung. Erster Ansprechpartner ist Ihre Hausbank.

Vereinbaren Sie einen Termin zur Finanzierungsberatung in der Filiale. Wenn Sie Ihr Girokonto bei einer Direktbank führen, bitten Sie um ein Telefongespräch. Viele Onlinebanken arbeiten auch mit externen Finanzierungsberatern zusammen und vermitteln hier gern einen Kontakt. Starten Sie dann eine Internetrecherche, welche Kreditinstitute im Moment günstige Angebote für die Immobiliendarlehen vorweisen. Wählen Sie zwei oder drei aus und stellen Sie eine konkrete Finanzierungsanfrage. Bitte denken Sie daran, dass die SCHUFA schon Ihre Anfrage nach einem Darlehen registriert und rufen Sie nicht bei hundert verschiedenen Banken die Darlehensbedingungen ab.

Achten Sie darauf, dass die Konditionen für die Anfragen und die Angebote immer identisch sind.

Die wichtigsten Eckpunkte der Finanzierung sind:
– die Finanzierungssumme
– der effektive Zinssatz
– die Dauer der Zinsbindung
– die Höhe der Tilgung und die Möglichkeit, diese zu verändern
– Möglichkeit von Sondertilgungen

Viele Kreditinstitute bieten auf ihren Internetseiten Finanzierungsrechner an, die die monatliche Belastung des Darlehens ermitteln. Als erster Anhaltspunkt sind diese geeignet. Beachten Sie aber hier, dass diese Rechner den Idealfall simulieren und die Ergebnisse nur Angebote der Banken sind. Konkrete Darlehenskonditionen erhalten Sie nur auf eine tatsächliche Finanzierungsanfrage – und dann sieht die Rechnung manchmal anders aus.

Wichtigste Konditionen der Finanzierung – die Verzinsung

Suchen Sie ein günstiges Darlehen, achten Sie bei der Immobilienfinanzierung zuerst auf den Effektivzins. Dieser enthält alle Kosten des Kredits. Entscheidend ist auch die Zinsbindungsfrist, denn den Zinssatz aus den Angeboten gibt es nur für eine begrenzte Zeit. Viele Banken locken mit günstigen Zinsen, die jedoch nur für eine Dauer von fünf Jahren gelten. Läuft diese Frist aus, kommt es zu neuen Verhandlungen.

Bei der anstehenden Weiterfinanzierung ist ein Wechsel der Bank möglich. Niemand sagt jedoch sicher vorher, wie das Zinsniveau dann aussieht. Experten sagen zwar keine deutliche Erhöhung der Zinsen voraus. Dennoch sind künftige Immobilienbesitzer gut beraten, sich die derzeit niedrigen Zinsen über eine recht lange Zeit zu sichern. Optimal wären Verträge mit 15 bis 20 Jahren Zinsbindung.

Bei einer langen Frist untersagen einige Kreditinstitute allerdings die Sondertilgungen, also Zahlungen, die Sie außer der Reihe leisten. Rechnen Sie nach – erhalten Sie regelmäßig Weihnachtsgeld oder andere große Geldzuwendungen, halten Sie sich die Möglichkeit zu Sondertilgungen unbedingt offen.

Tilgungen und Sondertilgungen

Im Interesse einer geringen monatlichen Belastung ihrer Kunden rechnen viele Banken in ihren ersten Angeboten mit einer zu niedrigen Tilgung, manchmal von nur einem Prozent. Natürlich klingt es verlockend: Bei unserem obigen Beispiel der Finanzierung von 300.000 € ergäbe sich eine monatliche Rate von 875 €. Prima, damit wird der Hauskauf auch für eine Familie attraktiv.

Doch nach 30 Jahren Laufzeit wären erst 133.000 € getilgt, über die Hälfte des Darlehens ist also noch offen! Bereits zu diesem Zeitpunkt fielen 180.000 € Zinsen an, wenn der Zinssatz so bliebe. Undenkbar, diese Finanzierung. Das zurzeit niedrige Zinsniveau nutzen Bauherren besser, um ihr Darlehen so schnell wie möglich zu tilgen. Im Idealfall geschieht das bis zum Eintritt in das Rentenalter. Bei einer Tilgung von vier Prozent, wie sie Experten empfehlen, erhöht sich die Rate in unserem Beispiel auf etwas über 1.600 €, Zinsbindung über die gesamte Zeit vorausgesetzt. Insgesamt wären nur noch fast 80.000 € Zinsen fällig. Der große Vorteil: Das Darlehen ist nach rund 20 Jahren abbezahlt!

Bei solch einem Annuitätendarlehen enthält jede Rate einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Mit jeder Monatsrate wird die Darlehensrestsumme kleiner. Der Zinsbetrag sinkt dadurch, gleichzeitig wächst der Tilgungsbetrag. Jede Sondertilgung verringert die Restsumme, das spart Zinsen! Bleiben Sie flexibel und vereinbaren Sie deshalb mit Ihrer Bank die Möglichkeit, die Tilgungshöhe Ihren aktuellen Einkommensverhältnissen anzupassen und jährlich Sondertilgungen zu leisten.

Fazit

Das Finanzieren einer Immobilie ist jetzt so günstig wie nie. Das wird einige Jahre so bleiben. Damit die finanzielle Belastung über den langen Zeitraum auch zu stemmen ist, vergleichen Sie die Konditionen der Angebote genau. Bringen Sie Eigenkapital mit, wenn Sie handwerklich begabt sind auch als Muskelhypothek. Neben dem günstigen Zinssatz achten Sie auf eine hohe Tilgung, lange Zinsbindung und die Möglichkeit zu Sondertilgungen. Überdenken Sie alle Entscheidungen gründlich, denn Sie legen damit den Grundstein für ein zufriedenes Wohnen in Ihrer Immobilie!

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