Anhaltend niedrige Zinsen erwecken den Eindruck, jede Immobilie ist bezahlbar. Doch nur mit etwas Eigenkapital und einer maßgeschneiderten Finanzierung kommen Sie sicher zu Ihrem Traumhaus. 



Wenn die Entscheidung für den Kauf eines Eigenheims gefallen ist, steht meist die Frage der Finanzierung im Raum. Die wenigsten Käufer haben genügend Rücklagen angespart, um den Kaufpreis sofort in einer Summe zu bezahlen. Eine Immobilienfinanzierung ist deshalb notwendig. Bei gegebener Kreditwürdigkeit ist es durch die anhaltend niedrigen Zinsen kein Problem, ein günstiges Darlehen zu finden. 



Trotzdem sollten Sie wissen, welche Stolperfallen bei einer Finanzierung drohen. Wer diese Stolperfallen kennt, kann jedes Bankangebot fundiert prüfen. Auch der Vergleich von verschiedenen Offerten wird dadurch einfacher. Wer um die Stolpersteine bei einer Finanzierung weiß, kommt sicher und ruhiger zum gewünschten Eigenheim. Auch nach vielen Jahren bleibt so die Freude an der finanzierten Immobilie erhalten. 



Am Anfang steht der Kassensturz



Noch bevor Sie sich die erste Immobilie ansehen, sollten Sie sich Gedanken über den höchstmöglichen Kaufpreis machen. So erhalten Sie Klarheit darüber, welche Objekte Sie in die engere Wahl ziehen sollten. Natürlich ist es spannend, die wunderschönen Villen im Nobelviertel der nächsten Großstadt zu besichtigen. Selbstverständlich dürfen Sie davon träumen, in einem neu erbauten Einfamilienhaus im Grünen zu leben. Eine sichere und bezahlbare Finanzierung erhalten Sie aber nur, wenn der Kaufpreis für Ihr Traumhaus Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht. 



Den maximal tragbaren Preis können Sie online mit einem Budget- oder Kaufpreisrechner selbst ermitteln. Orientieren Sie sich dazu am besten an Ihrer monatlichen Miete. Üblicherweise soll die Darlehensrate pro Monat nicht höher sein als die aktuelle Mietbelastung. Mit Hilfe der gewünschten Monatsrate, der bevorzugten Dauer der Sollzinsbindung und der jährlichen Tilgungsleistung berechnet der Onlinerechner Ihren höchstmöglichen Kaufpreis. 



Er dient als Richtlinie, für welche Immobilien Sie sich ernsthaft interessieren sollten. Orientieren Sie sich gewissenhaft an diesem Preis, haben Sie den ersten Stolperstein auf dem Weg zur sicheren Immobilienfinanzierung vermieden. 



So wichtig ist das Eigenkapital



Sobald Sie sich zum ersten Mal mit Bankangeboten für Ihre Finanzierung beschäftigen, wird Ihnen auch die Werbung der Banken für den Hauskauf ohne Eigenkapital ins Auge stechen. Gerade das niedrige Zinsniveau verleitet dazu, keine eigenen Mittel bei der Finanzierung einzusetzen. Vielleicht wollen Sie vorhandene Rücklagen behalten, vielleicht möchten Sie sie für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen einsetzen. 



Wenn Sie allerdings kein Eigenkapital einbringen oder lediglich die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und die Notar- und Grundbuchgebühren aus Ihren Rücklagen zahlen, muss die Bank den eigentlichen Kaufpreis voll finanzieren. Man spricht dann von einer 100-Prozent-Finanzierung. Für eine solche Finanzierung verlangt jede Bank einen höheren Zins. Das liegt daran, dass Ihr Darlehensgeber Ihre Immobilie als Sicherheit für die Finanzierung einsetzt. 



Wenn Sie Ihre Darlehensraten nicht mehr zuverlässig bezahlen können, darf die Bank die Zwangsversteigerung des Objekts fordern. Aus dem so erzielten Verkaufserlös würde sie das Darlehen ablösen. Wenn aber der Wert der Immobilie gerade so hoch ist wie das aufgenommene Darlehen, entspricht das einer hohen Beleihung des Objekts. 



Ist Ihr Haus beispielsweise in Höhe von 90 Prozent oder 95 Prozent seines Werts als Sicherheit beliehen, müssen Sie mit einem vergleichsweise hohen Zins rechnen. Er treibt die Kosten für Ihr Darlehen in die Höhe. Sicher und kalkulierbar kommen Sie also nur in Ihr Eigenheim, wenn Sie möglichst viel Eigenkapital einbringen.



Bei seriösen Bankangeboten ist meist ein Anteil an Eigenmitteln von etwa 20 Prozent bis 30 Prozent des Kaufpreises unterstellt. Sofern Sie diese Mittel aufbringen, liegt eine sichere Finanzierung vor. Können Sie einen noch höheren Anteil des Kaufpreises aus Ihren Rücklagen zahlen, senken Sie dadurch bei den meisten Banken Ihren Zins noch weiter. Einer der häufigsten Stolpersteine auf dem Weg zu einer sicheren Finanzierung ist also die Höhe der eingesetzten Eigenmittel. Als einfacher Anhaltspunkt gilt: Je mehr Eigenkapital Sie aufwenden, desto sicherer ist Ihre Immobilienfinanzierung. 



Hohe Tilgungen sind erwünscht



Die meisten Banken gehen in ihren Angeboten von einer anfänglichen Tilgungsleistung von einem Prozent aus. Die anfängliche Tilgung steht für den Prozentsatz des Darlehens, den Sie im ersten Jahr an Ihren Kreditgeber zurückzahlen. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen von 200.000 Euro aufnehmen und eine anfängliche Tilgung von einem Prozent vereinbaren, zahlen Sie im ersten Jahr 2.000 Euro an die Bank zurück. 



Wenn Sie ein Annuitätendarlehen aufnehmen und die monatliche Rate Ihres Darlehens über Jahre hinweg konstant bleibt, steigt die Tilgung im Lauf der Zeit stetig an. Das liegt daran, dass sich die Zinsen bei diesem Darlehen immer von der bestehenden Restschuld berechnen. Diese sinkt natürlich mit jeder Tilgung. Trotzdem beträgt die gesamte Laufzeit eines Darlehens bei einer anfänglichen Tilgung von nur einem Prozent etwa 35 Jahre. 



Sofern Sie sich schon in jungen Jahren für den Kauf einer Immobilie entscheiden, können Sie beim Eintritt ins Rentenalter durchaus schuldenfrei sein. Wenn Sie aber erst im Alter von 35 Jahren oder 40 Jahren ein Darlehen aufnehmen und zu Beginn eine geringe Tilgung wählen, ist Ihr Darlehen beim Eintritt in den Ruhestand voraussichtlich noch nicht zurückgezahlt. Diese Falle sollten Sie unbedingt vermeiden, wenn Sie sicher finanzieren wollen.



Beim Verhandeln Ihrer Finanzierung sollten Sie also darauf achten, die höchstmögliche Anfangstilgung zu wählen. Vereinbaren Sie zum Beispiel eine jährliche Rückführung von zwei Prozent, beträgt die Laufzeit im Durchschnitt nur rund 28 Jahre. Ist eine Tilgung von fünf Prozent möglich, sind Sie schon nach etwa 16 Jahren schuldenfrei. Wissen müssen Sie außerdem, dass viele Banken gerade bei älteren Darlehensnehmern eine höhere Tilgung pro Jahr fordern. 



Dadurch möchte sie sicherstellen, dass der Vertragspartner das ausgeliehene Geld noch vor dem Ruhestand zurückzahlt. Ein niedriges Zinsniveau ist dabei durchaus zum Vorteil für den Darlehensnehmer. Wenn Sie nämlich geringe Zinsen für Ihre Finanzierung zahlen, können Sie die Tilgung höher wählen. Erfahrene Baufinanzierungsexperten empfehlen deshalb, die höchstmögliche Tilgung pro Jahr zu vereinbaren, die Sie dauerhaft zuverlässig bezahlen können. 



Ihre Finanzierung muss zu Ihnen passen



Ein Hauskredit muss auf Sie zugeschnitten sein. Als Darlehensnehmer haben Sie ganz unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten. Die häufigste Form der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dieses Darlehen können Sie beispielsweise um zinsgünstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder um ein Bauspardarlehen ergänzen. Sie können eine Lebensversicherung in Ihre Finanzierung einbauen. 



Natürlich berücksichtigen Sie auch die Dauer der Zinsbindung. Sie gibt an, wie lange der vereinbarte Zins nicht von der Bank verändert werden darf. Da die Darlehenskosten derzeit gering sind, ist eine lange Zinsbindung von 15 Jahren oder 20 Jahren empfehlenswert. Mindestens zehn Jahre sollten Sie auf jeden Fall vereinbaren. 



Während dieser Zeit profitieren Sie von den geringen Kosten für Ihr Darlehen, selbst wenn sich das Marktumfeld erheblich verändert und die Zinsen für Finanzierungen stark steigen. Eine sichere Finanzierung muss also unbedingt Ihren finanziellen Möglichkeiten entsprechen. Die Konditionen müssen dauerhaft garantiert sein. Damit haben Sie einen weiteren Stolperstein bei Ihrem Darlehen vermieden. 



Maximale Flexibilität erhöht Ihre Sicherheit



So wichtig es ist, attraktive Zinsen für viele Jahre zu sichern, so sehr müssen Sie sich eine gewisse Flexibilität für die Rückzahlung Ihres Darlehens vorbehalten. Dazu können Sie einen Tilgungswechsel vereinbaren. Häufig bieten Banken eine einmalige kostenfreie Reduzierung der Tilgung oder eine mehrmonatige Einstellung der Rückführung an. Diese Maßnahmen entlasten Sie bei einem vorübergehenden finanziellen Engpass. Er kann durch eine Arbeitslosigkeit oder eine Berufsunfähigkeit entstehen. Beziehen Sie in dieser Phase ein geringeres Einkommen, kann eine Verringerung der Darlehensrate durch diese Schritte hilfreich sein. 



Auch die Vereinbarung einer Sondertilgung erhöht Ihre Flexibilität. Handeln Sie pro Jahr eine außerordentliche Tilgung von etwa fünf Prozent der Darlehenssumme aus, verkürzt sich die Darlehenslaufzeit. Sie sind dadurch schneller schuldenfrei. Zur Zahlung der Sondertilgung sind Sie nicht verpflichtet. Erhalten Sie aber beispielsweise Urlaubs- oder Weihnachtsgeld von Ihrem Arbeitgeber, eine Steuerrückzahlung oder andere größere Geldeingänge, können Sie diese ohne zusätzliche Kosten zur Tilgung des Darlehens verwenden. 



Fazit: Ein Immobilienkauf ist kein unkalkulierbares Risiko



Ansprechende Bankangebote mit niedrigen Zinsen mögen den Gedanken erwecken, dass jede Immobilie bezahlbar ist. Der Gedanke an die langfristige Zahlungsverpflichtung einer Baufinanzierung könnte selbst ernsthaft interessierte Käufer abschrecken. Wenn eine Immobilienfinanzierung aber auf Sie zugeschnitten ist, wird der Weg in Ihr Traumhaus auch dauerhaft sicher und kalkulierbar.