Für eine solide Baufinanzierung müssen Sie viele Faktoren beachten. Hier werden die wichtigsten Punkte und ihre Zusammenhänge für Sie erklärt, denn eine Finanzierung zu guten Konditionen ist die beste Voraussetzung zum günstigen Weg ins eigene Heim.

Wohneigentum als Altersvorsorge

Wohneigentum zählt zu den beliebtesten Formen der Vermögensbildung. Die eigene Wohnung oder das eigene Haus senken im Alter die Lebenshaltungskosten. Der Besitz trägt dazu bei, dass die Rente oder das Kapitalvermögen nicht für Miete verwendet werden muss. So bleibt der Lebensstandard auch im Alter gesichert. Als Besitzer einer Immobilie können Sie sich in den eigenen vier Wänden freier entfalten. Wenn die Immobilie den Anforderungen an altersgerechtes Wohnen entspricht, bietet sie Ihnen auch Komfort und Sicherheit und erspart Ihnen das Wohnen im Heim.

Am teuersten ist das Geld

Der Erwerb einer Immobilie steht und fällt mit der Finanzierung. Ob sich die eigene Immobilie lohnt, lässt sich leicht beantworten. Obwohl Geld teuer ist, wird die Mietersparnis als Vergleichsgröße zugrunde gelegt. Wenn Sie für die Miete über tausend Euro monatlich bezahlen, kann dieses Geld auch für die Laufzeit eines Kredits zur Tilgung verwendet werden. Die Aussicht, danach keine Miete mehr bezahlen zu müssen, entspricht einer echten Dividende. Wenn das Haus vor Renteneintritt abbezahlt ist, dann hat sich die Anschaffung gelohnt.
Dennoch sollte Ihnen klar sein, was eine Immobilie Sie wirklich kostet. Hier zählen nicht allein die Kosten für die Immobilie, sondern auch für den Kredit. Wer bei einem Zins von fünf Prozent ein Haus für 200.000 Euro auf Kredit baut oder kauft, hat bei einer monatlichen Rate von 1000 Euro also schließlich 440.000 Euro an die Bank bezahlt. Deshalb ist die Finanzierung der Immobilie der eigentliche Kostenfaktor. Hier können Sie Geld sparen.

Das Eigenkapital bestimmt die Zinsen

Meistens verlangen Banken 20 Prozent Eigenkapital bei der Finanzierung eines Hauses. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer sind die Kosten für den Kredit. Ob ein Kredit finanzierbar ist, hängt wiederum von der Laufzeit und der monatlichen Rate ab. Diese sollte auf keinen Fall zu hoch angesetzt werden. Sie muss so berechnet sein, dass sie auch im schlimmsten Fall noch von Ihnen bezahlt werden kann.
Wer eine Immobilie finanziert, sollte über einen sicheren Arbeitsplatz verfügen und für den Fall einer Berufsunfähigkeit abgesichert sein. Auch für andere Fälle sollte vorgesorgt werden. Eine Scheidung ist neben Krankheit und dem Verlust des Arbeitsplatzes eine der größten Risiken für Vermögensverlust.

Wenn eine monatliche Rate ermittelt wurde, die den eigenen Möglichkeiten entspricht, kommt der Kredit. Die Kreditsumme und das Eigenkapital abzüglich fünf Prozent für Nebenkosten ergeben die mögliche Summe für den Erwerb einer Immobilie. Für eine Berechnung der monatlichen Rate sollten Sie die Mietausgaben, die Laufzeit und einen Zins von fünf Prozent jährlich zugrunde legen. Wenn dieses Geld nicht ausreicht, um eine Immobilie innerhalb einer vernünftigen Laufzeit zu erwerben, dann sollten Sie den Traum von der eigenen Immobilie aufschieben. Oder Sie stellen sich der Frage, wo weitere Einsparungen möglich sind.

Eigenanteil senkt Kosten

Eine gute Möglichkeit, um Kosten zu senken, ist der Eigenanteil. Ein Fliesenleger kann ebenso zur Senkung der Baukosten beitragen, wie ein Maurer, ein Zimmerer oder ein Installateur. Wenn Sie hier geschickt planen und die richtigen Leute kennen, können die Gesamtkosten so weit abgesenkt werden, dass auch ein kleinerer Kredit zur Finanzierung der Immobilie ausreicht. In einigen Fällen kann es sich auch lohnen, den Schwiegervater zum Bauherrn oder zum Gläubiger zu machen. Wenn seine Bonität höher ist, dann kann das auch die Baukosten senken.

Zinsen einsparen und günstig bauen

Das Teuerste an der Finanzierung sind die Zinsen. Auch hier können Sie oft Kosten sparen. Zunächst ist es sinnvoll, zu vergleichen. Wenn Sie bereits ein Angebot Ihrer Hausbank haben, können Sie mithilfe dieser Zahlen weitere Angebote einholen. Das günstigste Angebot dient dann als Grundlage bei der Verhandlung mit der Bank Ihres Vertrauens. So können Sie Ihren Finanzierer dazu bringen, Ihnen entgegenzukommen.

Die Zinskonditionen hängen aber nicht allein von der Kredithöhe ab. Auch das Risiko eines Zahlungsausfalls spielt eine Rolle, das zum Beispiel am Anteil des Kredits an den Gesamtkosten der Immobilie bemessen wird. Liegt dieser bei sechzig Prozent statt achtzig Prozent, kann sich das zinsgünstig auswirken.
Auch hohe Kredite sind manchmal günstiger als niedrige. Oft sinken die Zinsen erst ab einer bestimmten Kreditsumme. Das kann bedeuten, dass eine große Immobilie gerechnet auf den Quadratmeter Wohnfläche billiger sein kann, als eine kleine. Durch höhere Anfangsraten können Sie einen Kredit billiger machen. Bei schneller Tilgung gewähren manche Banken einen Nachlass.
Ein weiterer Kostenfaktor ist die Zinsbindung. Sie verschafft dem Gläubiger eine gewisse Sicherheit. Vereinbart der Schuldner aber eine kürzere Zinsbindung, dann wirkt sich das zunächst als Vergünstigung aus. Hier sollten Sie vorsichtig sein! Das Risiko einer kürzeren Zinsbindung sollten Sie eingehen, wenn eine schnelle Tilgung des Kredits möglich ist. Bei einer langen Kreditlaufzeit kann eine kurze Zinsbindung zu einer starken Verteuerung des Kredits führen, auch wenn Ihre Anfangsraten zunächst kleiner sind. Eine Zinssteigerung kann die ganze Finanzierung durcheinanderbringen. Nur wenn zusätzliche Einkünfte und eine schnelle Tilgung zu erwarten sind, erzielen Sie als Bauherr mit einer kurzen Bindung einen echten Vorteil. Bei langer Tilgung ist auch eine lange Zinsbindung vorteilhafter. Im Zweifelsfall ist es besser, wenn Sie sich ein Recht auf Sondertilgungen einräumen lassen.

Richtig verhandeln

Wenn die Bank den größten Teil der Immobilie vorfinanziert, dann ist es wichtig, klug zu verhandeln. Eine gute Vorbereitung auf ein Gespräch bildet auch eine gute Verhandlungsgrundlage. Sie sollten alle Vermögenswerte zur Finanzierung und alle monatlichen Einkünfte sorgfältig auflisten. Dazu kommen Papiere, mit denen sich die Zahlen belegen lassen. Auch eine Aufstellung aller monatlichen Ausgaben ist erforderlich.
Ein wichtiger Faktor bei der Verhandlung ist auch der Beleihungswert einer Immobilie. Von ihm macht die Bank die Höhe der Kreditsumme abhängig. Daher ist es wichtig, den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. Die oben erwähnten Angebote anderer Banken sollten auch nicht fehlen. Außerdem muss Ihnen bekannt sein, ob die Bank einen Kreditvertrag veräußern darf. Wer alle Informationen und eine tragfähige Analyse einbringt, kann auf Augenhöhe verhandeln und ist durchaus auch bei einer anderen Bank willkommen. Das erhöht gleich die Bereitschaft der Partnerbank, Ihnen gute Konditionen einzuräumen.

Unabhängige Baufinanzierer und Bausparverträge

Oft wird Kunden auch über das Internet eine Baufinanzierung angeboten. Diese Angebote sind meist nur dann vorteilhaft, wenn Sie Top-Konditionen bieten können. Eine gute Immobilie in einer guten Lage und eine 1-A-Finanzierung ohne Risiko führen dazu, dass Sie als Kreditnehmer noch einmal richtig Geld sparen können. Diese Konditionen erfüllen aber die wenigsten Kunden und daher sind die Kredite, denen andere Konditionen zugrunde liegen, auch teurer. Hier können keine Sonderkonditionen ausgehandelt werden und eine Beratung in Sachen Finanzierung können Sie auch nicht erwarten.
Wenn Sie feststellen, dass Ihre Eigenkapitalsumme noch nicht ausreicht, um einen passenden Kredit zu bekommen, können Sie auch einen Bausparvertrag abschließen. Mit diesem Sparvertrag erwirbt der Kunde das Recht auf ein Darlehen, sobald eine bestimmte Sparsumme erreicht worden ist. Dieses Mindestguthaben beträgt 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. So können Sie anhand des Vertrags errechnen, wann Sie eine Immobilie erwerben können. Auch eine Berufsunfähigkeits- und eine Risikolebensversicherung erhöhen ihre Kreditwürdigkeit und können bei der Immobilienfinanzierung helfen.

Planen, rechnen, bauen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, sollten Sie langfristig planen und sorgfältig rechnen. Als Faustregel kann gelten: Je höher das Eigenkapital und je geringer der Kredit, desto günstiger wird die Immobilie. Eine Bank und ein unabhängiger Finanzberater können helfen, eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Ein Finanzberater bietet Ihnen den Vorteil, dass er für seine Beratungsleistung bezahlt wird und nicht am Verkauf von Finanzprodukten verdient. Ein freier Baufinanzierer ist nur an Kunden interessiert, die bereits beste Voraussetzungen für die Finanzierung mitbringen. Bei der Vorbereitung einer Finanzierung hilft auch das Internet mit Finanzierungsvergleichen und Software zur Baufinanzierung.

Linktipps zum Thema:

• http://www.hausinfo.ch/de/home/finanzen-steuern/finanzierung.html
• http://biallo.sueddeutsche.de/tz/sueddeutsche2/Mieten/Mietenoderkaufenrechner.php
• http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/lexikon/vollfinanzierung.html
• http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/ratgeber-eigenheim/machen-sie-den-test-sind-sie-fit-fuer-wohneigentum–3518326.html